Pilotażowy Program „Energooszczędnej Hipoteki”

Krajowy Punkt Kontaktowy ds. Instrumentów Finansowych Programów Unii Europejskiej informuje, że 12 lutego 2018 r. w ramach Programu Ramowego Unii Europejskiej Horyzont 2020 został ogłoszony Pilotażowy Program „Energooszczędnej Hipoteki” projektu EeMAP (z ang. Energy efficiency Mortgage Action Plan), czyli Planu działania na rzecz kredytów hipotecznych finansujących energooszczędne nieruchomości mieszkaniowe.

Program Ramowy Unii Europejskiej Horyzont 2020 wskazuje na potrzebę wprowadzenia standardów ujednoliconej europejskiej „energooszczędnej hipoteki” (kredytu hipotecznego), która zachęcałyby właścicieli nieruchomości do działań zwiększających efektywność energetyczną nieruchomości lub do nabywania takich nieruchomości z wykorzystaniem preferencyjnych warunków finansowania (preferencyjne oprocentowania i/lub zwiększona wartość kredytu hipotecznego).

Program Pilotażowy „energooszczędnej hipoteki, zostanie uruchomiony 14 czerwca 2018 r. Projekt został podzielny na trzy części. Pierwsza odnosi się do instytucji kredytowych(„zarządzanie finansami”), druga do instytucji zajmujących się efektywnością energetyczną („zarządzanie oszczędnością energii”), a trzecia to wytyczne dla rzeczoznawców („zarządzanie wartością nieruchomości”).

W ramach „zarządzania finansami” Europejska Federacja Hipoteczna przedstawiła następujące wytyczne dla banków:

Wytyczna nr 1 – Zielona Hipoteka: kredyt powinien finansować nabycie/ budowę efektywnego energetycznie lokalu mieszkalnego lub umożliwiać termomodernizację/remont istniejącej nieruchomości.

Wytyczna nr 2 – Mechanizm finansowania Zielonej Hipoteki: udostępnienie kredytów na preferencyjnych warunkach wynikających z pozytywnego wpływu projektu energooszczędnego na profil ryzyka kredytobiorcy i nieruchomości, zgodnie z kryteriami oceny (i) osiągniętej energooszczędności budynku lub (ii) polepszenia zużycia energii w relacji do innych nieruchomości na danym rynku.

Wytyczna nr 3 – Prowadzenie inwestycji: kredyt powinien umożliwiać osiąganie poprawy charakterystyki budynku, także poprzez stopniowe inwestowanie w poprawę zużycia energii w całym okresie kredytowania.

Wytyczna nr 4 – Eksperci Techniczni: kredytodawca powinien otrzymywać i prowadzić rejestr potwierdzający – od kredytobiorcy lub wyznaczonego podmiotu – o posiadanych kwalifikacjach lub umiejętnościach zawodowych eksperta w zakresie energooszczędności, który był zaangażowany w projektowanie nieruchomości, jej renowację, w tym doradztwo techniczne dla kredytobiorcy, i który wystawił świadectwo energetyczne dla tej nieruchomości.

Wytyczna nr 5 – Wykonawca/MŚP: kredytodawca powinien otrzymywać i prowadzić rejestr potwierdzający – od kredytobiorcy lub wyznaczonego podmiotu – wszystkie prace związane z oszczędnością energii zostały wykonane przez wykwalifikowanego wykonawcę z użyciem odpowiednich materiałów i narzędzi, wyszczególnionych w projekcie.

Wytyczna nr 6 – Dostęp do dodatkowych/alternatywnych źródeł finansowania:   kredytodawca lub  reprezentująca go trzecia osoba powinna doradzać lub udostępniać (np. przez stronę internetową) informację o dostępnych europejskich/krajowych/regionalnych/lokalnych instrumentach wsparcia i korzyściach podatkowych, które można wykorzystywać w uzyskiwaniu efektu energetycznego, w uzupełnieniu do oferowanych kredytów hipotecznych na nabycie/budowę nieruchomości o odpowiedniej charakterystyce energetycznej.

Wytyczna nr 7 – Wymogi wyceny: kredytodawcy powinny instruować rzeczoznawców majątkowych (zarówno zewnętrznych, jak i wewnętrznych) odnośnie do zbierania, stosowania i szacowania wskaźników oszczędności energii nieruchomości w ramach przygotowania operatów szacunkowych. Instrukcja dla rzeczoznawcy powinna zawierać listę elementów określonych w EeMAP. W zależności od rodzaju finansowanej transakcji (renowacja, nabycie, budowa) wycena wpływu na efekt energetyczny powinna być dokonana zarówno przed, jak i po skończeniu transakcji, zgodnie z wymogami kredytodawcy.

Wytyczna nr 8 – Zarządzanie relacjami z klientami: w ramach swoich zasad zarządzania relacjami z klientami, banki oferujące takie produkty powinny udostępniać, tam gdzie to jest możliwe, informacje i wyjaśnienia, które (i) wskazują w jakim stopniu polepszą się warunki kredytowania, jeżeli kredyt zostanie wykorzystany na nabycie/budowę/ remont energooszczędnej nieruchomości lub (ii) umożliwiają zapoznanie się z innymi produktami kredytodawcy zwiększającymi uzyskany efekt oszczędności.

Wytyczna nr 9 – Optymalizacja relacji w innymi uczestnikami rynku: kredytodawca powinien rozważyć możliwość współpracy z innymi uczestnikami rynku, specjalizującymi się w budownictwie energooszczędnym – np. agencje poszanowania energii, dostarczyciele rozwiązań energooszczędnych dla budownictwa mieszkaniowego, rady ds. zrównoważonego budownictwa, firm świadczących usługi dla ludności w układzie tzw. jednego okienka, co powinno umożliwiać wzrost wsparcia i usług dostępnych dla kredytobiorcy

Wytyczna nr 10 – Systemy IT:   kredyty udzielane zgodnie z wytycznymi programu powinny być oznaczone w systemach IT instytucji kredytowych. Sposób ich zbierania, oznaczania i przechowywania będzie określony w protokole IT, będącym w trakcie przygotowywania w ramach inicjatywy Portal i Protokoł Danych o Efektywności Energetycznej /Energy Efficiency Data Portal & Protocol (EeDaPP) Initiative/. Portal ten będzie powiązany z rekomendacjami wynikającymi z wymogów dla Certyfikatów Energetycznych, a następnie z paszportem EE budynku.

Wytyczna nr 11 –  Wykorzystywanie danych: kredytodawcy powinny wykorzystywać dane do analizy ryzyka, szczególnie dla określania prawdopodobieństwa niedotrzymania warunków umowy kredytowej (PD) i stracie w przypadku niewykonania zobowiązań (LGD). Dane te powinny być dostarczane do Koordynatora Programu EeMAP, celem określania wpływu EE na ryzyko.

Wytyczna nr 12 – Finansowanie kredytów hipotecznych: w przypadku wykorzystywania wierzytelności hipotecznej w rejestrze zabezpieczenia emisji listów zastawnych, powinny one być oznaczane jako Zielone Hipoteki (EEM) w celu refinansowania ich Zielonymi Obligacjami (listami zastawnymi).

W ramach Programu Pilotażowego eksperci z tych trzech sektorów będą mieli za zadanie przetestowanie wytycznych projektu EeMAP w środowisku operacyjnym. Dla banków będzie to oznaczało określenie warunków udzielania na preferencyjnych warunkach kredytów hipotecznych na projekty energooszczędne, co będzie wpływało na profil ryzyka kredytobiorcy. Ocena ryzyka powinna być połączona z oceną wpływu takiego energooszczędnego projektu na uzyskaną charakterystykę energetyczną nieruchomości i na jej wartość (pod kątem zabezpieczenia kredytu). Preferencyjne warunki kredytowania powinny także zachęcać konsumentów do stałego inwestowania w celu uzyskiwania stopniowej poprawy charakterystyki energetycznej nieruchomości.

W ramach Programu EeMAP przewiduje się udzielanie przez banki preferencyjnych kredytów hipotecznych, które będą finansowały nabycie, remont (termomodernizacja) nieruchomości mieszkaniowych spełniających standardy efektywności energetycznej. Kredyt hipoteczny ma być udzielany z premią (obniżenie oprocentowania) za uzyskanie odpowiedniego efektu energetycznego (oszczędności). System, jak na razie, zakłada premiowanie wyłącznie kredytobiorcy.

Opierając się o wyniki badań w wybranych krajach, twórcy Programu uważają, iż udzielając takiego kredytu bank lepiej zarządzałby ryzykiem, czyli zwiększał swój potencjał ograniczenia strat z  tytułu braku spłaty kredytu. Bank mógłby zwiększać wymagany poziom wskaźnika LtV z  wykorzystaniem tzw. wartości zielonej (zmniejszenie kosztów eksploatacyjnych takiej nieruchomości ponoszonej przez właściciela, a więc zwiększenie dochodu rozporządzalnego) Zmniejszone byłoby prawdopodobieństwo niedotrzymania warunków umowy kredytowej i  potencjalnej straty dla banku z tego tytułu (zwiększenie wartości nieruchomości, zwiększenie dochodów z najmu, premia za energooszczędność). Te elementy Programu obiektywnie powinny potwierdzać, iż poprzez lepsze zarządzanie ryzykiem, bank może liczyć na zmniejszone wymogi kapitałowe.

Uczestnictwo banku w finansowaniu proekologicznych inwestycji mieszkalnych powinno pozwolić na uzyskanie dostępu do dodatkowych lub uzupełniających źródeł finansowania. Tu mają pojawić się Zielone Obligacje (Green Bonds) – proekologiczne listy zastawne. Ograniczenie ryzyka „energooszczędnych hipotek” powinno przełożyć się na bardziej preferencyjne kredyty hipoteczne, ale także na ograniczenie ryzyka dla nabywcy Zielonych Obligacji – inwestora. Inicjatorzy programu opierają się na badaniach wskazujących na wpływ czynnika energooszczędności i  przyznania „zielnej etykiety” instrumentom dłużnym, co przekłada się na wyższe ceny tych instrumentów, i co się z  tym wiąże, na niższe ryzyko dla inwestora.

Należy zdawać sobie sprawę, iż uzyskanie efektu energooszczędności nie jest możliwe bez udziału i  wsparcia ze strony ekspertów od efektywności energetycznej na etapie projektowania nieruchomości, przeprowadzenia procesu inwestycyjnego, a także samej eksploatacji przez użytkownika. Udział takiego eksperta ma być pomocny w udokumentowaniu przewidywanych i  rzeczywiście osiąganych efektów oszczędności energetycznej. Udokumentowanie to ma istotne znaczenie dla banku, także w celu potwierdzenia udziału banku w finansowaniu proekologicznych inwestycji.

Zakłada się, iż udział banku w finansowaniu projektów w ramach programu EeMAP może pozwolić na zwiększenie dostępu kredytobiorcy do skorzystania z potencjalnych dodatkowych lub uzupełniających źródeł finansowania (europejskich/ krajowych/ lokalnych). Ocenia się, iż mogą to być dotacje publiczne lub zwolnienia podatkowe.

Udział banku w programie EeMAP także będzie wymagał wprowadzenia innych standardów pracy rzeczoznawców majątkowych współpracujących z bankami w procesie wyceny nieruchomości finansowanych z  wykorzystaniem preferencyjnych kredytów – wymagana będzie ocena efektywności energetycznej nieruchomości. Ocena, ale także gromadzenie danych historycznych, niezbędnych do udokumentowania rzeczywistych efektów.

Oferowanie preferencyjnych warunków Zielonej Hipoteki (kredytu hipotecznego) powinno być zgodne z pozytywnym wpływem efektywności energetycznej na prawdopodobieństwo niedotrzymania warunków umowy (PD) i  parametrów straty z tytułu niedotrzymania warunków umowy (LGD). W ramach pilotażu Programu EeMAP rekomenduje się więc, aby banki w swoich systemach informatycznych w  szczególny sposób oznaczały kredyty hipoteczne udzielane na finansowanie projektów energooszczędnych. Istotnym jest, aby można było ewidencjonować te projekty ekologiczne i uzyskane efekty oszczędności energetycznej finansowane „energooszczędną hipoteką”.

Projektowany proces powstawania „energooszczędnej hipoteki”

Źródło: http://eemap.energyefficientmortgages.eu/wp-content/uploads/2018/04/EeMAP-Energy-Efficiency-Mortgage-Pilot-Scheme-Implementation-Guidelines-Draft-for-Consultation.pdf

Strony referencyjne: